最終更新日 2024年2月19日 by tokoto
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不動産投資で失敗しないコツ
サラリーマンの間でもマンション経営などの不動産投資がブームになって数年が経ちました。
金融機関の審査も徐々に厳しくなっており、物件高騰も落ち着きを見せたと考えられています。
ゼロ金利政策の出口戦略も描けない中、マンション投資に積極的な金融機関が書類を改竄してまで、過剰融資をおこなった事件も注目を集めているのは記憶に新しいところです。
もちろん不動産に限らず投資を行うことには、常にリスクが付き纏っています。
そこで不動産投資にまつわる失敗談を通して、失敗しないための方策を検討して参りましょう。
事業計画を鵜呑みにしてしまう
一番典型的な失敗例は、不動産会社や建築会社から提案された事業計画を鵜呑みにしてしまうと言うものです。
特に土地を多数保有している地主さんなどの場合、遊休不動産を多く抱えていることから不動産会社やハウスメーカーなどの担当者から勧誘を受ける機会が多くなります。
こういった地主さんは多くの場合、高齢者であって普段から投資などにも積極的に情報収集を行う習慣も持っていません。
勧誘を行う担当者は言葉巧みにマンションなどの建設を勧誘するので断りきれず、なんとなく事業計画にゴーサインを出してしまうといった事態が良く見受けられるのです。
特に孫を持っている高齢者にあっては、「将来はお孫さんの資産になりますよ」などの殺し文句に心ほだされて判子を押してしまうと言うわけです。
賃貸用不動産の節税効果を売りにするハウスメーカー
最近ではマンション建設は相続税対策になるという言質もよく使われています。
この相続税対策云々の話は土地に建物を建築した場合の固定資産税評価額への影響があることを意味しているのです。
つまり建物が存在することで評価額が最大50％下がり、さらにアパートなどの賃貸用不動産が建築されている場合、更に評価額が30％減少することになります。
相続税は固定資産税も課税標準になるので、評価額を下げることは相続税を節税することにも繋がるわけです。
こういった賃貸用不動産の節税効果を売りにして、ハウスメーカーなどの担当者はマンション建築を勧誘することが広く行われています。
これ現実の地方での賃貸マンションの傾向にも現れていて、国土交通省が2017年上半期の新築住宅着工数におよると、前年比2.1％増加となっており約47万3000件と3年連続のプラスとなっています。
内訳をみるとアパートやマンション等を建築する貸家は4.7％増の約20万1000件で、突出した勢いで増加していることがお分かりいただけるでしょう。
相続税節約と言ったところでマンション経営がうまくいかず、賃貸経営が頓挫すれば意味がありません。
ハウスメーカーは建設すればあとは関係なし
その上固定資産税を始めとした維持管理費用も勘案すれば、入居率の低いマンションなどを保有していても新たなコスト要因になるだけです。
ましてや金融機関からの借入金があれば、返済原資の工面に負われることにも繋がります。
最終的にマンションなどの賃貸物件を管理し、そのリスクも負うことになるのは大家さん個人の双肩にかかることになるのです。
翻ってハウスメーカーの担当者にとって、マンションなどを建築するまでが彼らのお仕事です。
ありていに言えば物件完成後入居者がどうなろうが、関係の無いことなのです。
碌な見とおしも持つことなく、不動産投資に挑むことには高いリスクが伴うものと、肝に銘じておきましょう。
このことを踏まえてリスクを負うのが自分時四囲である、との認識を持つことが肝要です。
不動産投資で最大のリスク要因とは？
ところで不動産投資で最大のリスク要因は空き室の存在になります。
第三者に賃貸して賃料を得ることが収益の主なものになるので、空き室は即リターンの減少に繋がるからです。
そこで空き室対策をとるために、家賃を下げると言う法方がとられることがあります。
実は「家賃を下げれば入居率があがる」と言うのは間違った認識です。
例えばあなたがオーナーの物件の家賃を下げるとします。
そうなると周囲の競合物件も、負けじと同調して家賃を下げることになるので再現のない値下げの過当競争に陥ってしまうことになりかねません。
家賃を下げて入居してくる人は経済的に体力を持っていない場合も相対的に増えることにナリ、家賃滞納のリスクも高まります。
そもそもどのような物件に人気が集まるのかを具体的に言えば、便利な場所に立地していてきれいで、機能面では充実した設備や豊富な収納などが挙げられます。
家賃を下げるのは下策
また家賃を下げることには、不動産仲介業者にも敬遠される点も指摘できます。
賃貸物件専門の仲介豪奢では、入居希望者と家主の間に賃貸契約が契約締結の運びになれば仲介手数料と言う報酬を手にすることになる訳です。
例えば家賃1月分が仲介手数料だとすると、家賃10万円の物件と家賃3万円の物件では仲介手数料に大きな差が生まれます。
当然高額の手数料を見込める高額な家賃の物件を熱心に勧めることになるのは火を見るよりも明らかです。
こう考えると高い家賃でもお客様に選んでもらえる物件を賃貸に出すことに傾注するべきと言えます。