最終更新日 2024年2月19日 by tokoto

不動産の裏話

不動産投資は先行きどうなるのかわからない面も持っています。
ワンルーム物件は最近の少子高齢化や人口減少によって物件も立地環境が限られるといった状況になって来ていますし、住戸の余剰状態があり、地方の過疎化に伴ってこれを賃貸に供するという対策も聞かれます。

2020年には東京オリンピックも控えていますが、開催終了後は状況が良くなるとも見えません。
ファミリー向けの需要はあるとは聞かれますが、家族数の減少もあってこれをメインにして供給されるような状況にもないと考えられているようです。

ホテルの予約の量が限られていて不足分を新たに建築されるという状況にもならないと予想され、その分外国人観光客向けに民宿用として民間の空き家などでリフォームが行われて対策がとられる可能性は高いと見られています。

地方においても不動産投資に関しては現状を踏まえた上で適切な目利きのようなものが求められていて、現在1棟購入を行うケースが増えて来たと言われます。

立地環境で言えば都心部は土地に余裕は無く稀少なところを抑えておくと将来的にも需要が見込め、家賃はそのエリアのグレードで決まることになり、これは資金が無ければ中々手を出せません。

【地方で投資物件を購入する場合】

地方で投資物件を購入する場合は、物件数が伸びる可能性はあっても、現実そのエリアにおける新規物件の増える割合によって家賃は落ちて来ると見て良いものです。

住戸数が供給過剰なのになぜ新築物件が増えるのかについては、中には耐用年数を迎えての建て替えも考えられますが、ハウスメーカーや工務店の経済的な事情によると判断して良いものです。

ワンルーム物件やアパート、さらには戸建住宅やマンション物件も先行きは期待が持てない状況にあると判断して良いことになります。

オフィスビルの案件は物件数が不足して来ている分将来に対する見込があるとされていますが、但し立地次第で需要のあるエリアという条件が付きます。

家賃収入から固定資産税や所得税などの税金を差し引いた手取りが概算いくらになるかはサイトを利用すると簡単に出すことができ、キャッシュフローに売却時の利益を加えた最終的な残額も計算することが可能なものです。

それには物件価格と表面利回り、構造が木造かRC造、あるいは軽量鉄骨造、S造、SRC造から選び、築年数と建築面積から算出することが出来るものです。

この際には売却時の利益がいくら出るかがポイントになりますが、これは立地に関係していて、将来的に値上がりが期待されることが大切であり、それを見越すことができるかどうかに関わって来ます。

【ワンルーム物件を複数購入するケースを考える】

都心などに限られているワンルーム物件は若者層の減少で確保が難しい時代と言われ、手軽に購入できる物件ながらもし空室が出た場合には返済金の方へ回せないということにもなりかねません。

その為にリスクからこれを複数購入するという方法もとれますが、リスク分散の点からいうと融資に通過することを仮定できたら戸建の物件が買い増すことができて低リスクミドルリターンになります。

不動産投資を行う際には良い業者とめぐり合うことが大切です。
その為には業者に対して現在どのような案件に対して投資を行っているのかのプロフィールの作成と紹介を自らが行い、感触を確かめていると、業者との関係も良くよくなり、時には条件の良い物件を紹介してもらえることもあると言われています。

信念を持って真摯に対応していると業者の方から物件の家賃とか入居状況がよくわかるレントロールと呼ばれる資料を手に入れることもあるとされています。

これが手に入ることで物件の室数と入居中の割合が分かり入居率を出すことが出来ますし、1室当たりの家賃が分かれば月の家賃収入も掴むことが出来ます。

中には室によって家賃設定が違い、高いままの状況が長く続いている場合は新築当時からの入居者であると推測され、極端に安い室があれば、入居率を上げるためにとられた方策と判断することも可能です。

【投資物件を購入する際の利回りについて】

長い期間の内には周辺に同じような物件があり、建物もある程度劣化して来ると家賃を下げるケースも見られるものです。
従ってこの際は築年数や構造、規模などから周辺の家賃相場を調査することで適正な家賃かどうかをサイトからチェックすることも出来るものです。

投資物件を購入する際には利回りがいくらぐらいなのか知ることは重要です。
利回りは家賃に12ヶ月分掛けて1年の合計額を出し、これを売り出しの価格で割ると満室と想定した場合の表面利回りを出すことが出来ます。

もし家賃が安い室があった場合はその部分はその額で合計してこれを売り出し価格で割って見ると満室と想定した際の表面利回りを算出することが出来ます。

話の中で交渉も行うわけですから購入価格は売り物件価格でなく値下げも行うことになり、この場面でもある程度の利回りの上昇分が期待できます。
ただ物件は表面利回りよりも実質利回りが優先されますので、その分シビアな経費の想定金額を出すことも大切です。