不動産の裏話

不動産投資は先行きどうなるのかわからない面も持っています。
ワンルーム物件は最近の少子高齢化や人口減少によって物件も立地環境が限られるといった状況になって来ていますし、住戸の余剰状態があり、地方の過疎化に伴ってこれを賃貸に供するという対策も聞かれます。

2020年には東京オリンピックも控えていますが、開催終了後は状況が良くなるとも見えません。
ファミリー向けの需要はあるとは聞かれますが、家族数の減少もあってこれをメインにして供給されるような状況にもないと考えられているようです。

ホテルの予約の量が限られていて不足分を新たに建築されるという状況にもならないと予想され、その分外国人観光客向けに民宿用として民間の空き家などでリフォームが行われて対策がとられる可能性は高いと見られています。

地方においても不動産投資に関しては現状を踏まえた上で適切な目利きのようなものが求められていて、現在1棟購入を行うケースが増えて来たと言われます。

立地環境で言えば都心部は土地に余裕は無く稀少なところを抑えておくと将来的にも需要が見込め、家賃はそのエリアのグレードで決まることになり、これは資金が無ければ中々手を出せません。

【地方で投資物件を購入する場合】

地方で投資物件を購入する場合は、物件数が伸びる可能性はあっても、現実そのエリアにおける新規物件の増える割合によって家賃は落ちて来ると見て良いものです。

住戸数が供給過剰なのになぜ新築物件が増えるのかについては、中には耐用年数を迎えての建て替えも考えられますが、ハウスメーカーや工務店の経済的な事情によると判断して良いものです。

ワンルーム物件やアパート、さらには戸建住宅やマンション物件も先行きは期待が持てない状況にあると判断して良いことになります。

オフィスビルの案件は物件数が不足して来ている分将来に対する見込があるとされていますが、但し立地次第で需要のあるエリアという条件が付きます。

家賃収入から固定資産税や所得税などの税金を差し引いた手取りが概算いくらになるかはサイトを利用すると簡単に出すことができ、キャッシュフローに売却時の利益を加えた最終的な残額も計算することが可能なものです。

それには物件価格と表面利回り、構造が木造かRC造、あるいは軽量鉄骨造、S造、SRC造から選び、築年数と建築面積から算出することが出来るものです。

この際には売却時の利益がいくら出るかがポイントになりますが、これは立地に関係していて、将来的に値上がりが期待されることが大切であり、それを見越すことができるかどうかに関わって来ます。

【ワンルーム物件を複数購入するケースを考える】

都心などに限られているワンルーム物件は若者層の減少で確保が難しい時代と言われ、手軽に購入できる物件ながらもし空室が出た場合には返済金の方へ回せないということにもなりかねません。

その為にリスクからこれを複数購入するという方法もとれますが、リスク分散の点からいうと融資に通過することを仮定できたら戸建の物件が買い増すことができて低リスクミドルリターンになります。

不動産投資を行う際には良い業者とめぐり合うことが大切です。
その為には業者に対して現在どのような案件に対して投資を行っているのかのプロフィールの作成と紹介を自らが行い、感触を確かめていると、業者との関係も良くよくなり、時には条件の良い物件を紹介してもらえることもあると言われています。

信念を持って真摯に対応していると業者の方から物件の家賃とか入居状況がよくわかるレントロールと呼ばれる資料を手に入れることもあるとされています。

これが手に入ることで物件の室数と入居中の割合が分かり入居率を出すことが出来ますし、1室当たりの家賃が分かれば月の家賃収入も掴むことが出来ます。

中には室によって家賃設定が違い、高いままの状況が長く続いている場合は新築当時からの入居者であると推測され、極端に安い室があれば、入居率を上げるためにとられた方策と判断することも可能です。

【投資物件を購入する際の利回りについて】

長い期間の内には周辺に同じような物件があり、建物もある程度劣化して来ると家賃を下げるケースも見られるものです。
従ってこの際は築年数や構造、規模などから周辺の家賃相場を調査することで適正な家賃かどうかをサイトからチェックすることも出来るものです。

投資物件を購入する際には利回りがいくらぐらいなのか知ることは重要です。
利回りは家賃に12ヶ月分掛けて1年の合計額を出し、これを売り出しの価格で割ると満室と想定した場合の表面利回りを出すことが出来ます。

もし家賃が安い室があった場合はその部分はその額で合計してこれを売り出し価格で割って見ると満室と想定した際の表面利回りを算出することが出来ます。

話の中で交渉も行うわけですから購入価格は売り物件価格でなく値下げも行うことになり、この場面でもある程度の利回りの上昇分が期待できます。
ただ物件は表面利回りよりも実質利回りが優先されますので、その分シビアな経費の想定金額を出すことも大切です。

仏壇の購入ポイント

私が生まれたときには既に家に仏壇と神棚があり、幼いころから毎日関わって生活してきました。

ご飯が炊きあがったらまずお供えしてから皆で食べることが当たり前でした。

しかし、結婚してから相手の実家には先祖が無く、二人の住まいには当然仏壇はありませんでした。

ですから、私の実家に行ったらまず手を合わせて挨拶をするということは当然知らなくてしないわけで、「しなくてはならないの？」「何故しないの？」という意見の食い違いはありました。

その溝は解消されないまま、ある時に死産を経験しました。

その時に婚家には仏壇もお墓も無いことから自分達の住まいのマンションにせめて仏壇を購入して供養しようということになりました。

実家に置いてあったような直置きタイプのものは置くスペースはありませんでしたので、家具の上に置く、上置きタイプのもので家具の色調に合ったものを選びました。

購入するときには事前に確認しておくポイントがあります。

まず、設置する場所、スペースの採寸です。

置く場所が決まるとタイプが決まってきます。

家具の上に置く場合は高さ60㎝程度のタンス型、もう少し高さのある上置き型や地袋型、高さ150㎝以上の直置き型があります。

安置する方角については明確なルールはありませんが、あまり直射日光が当たらない場所、油や水気の少ない場所の方が傷まないのでおすすめです。

それから、宗派です。

分家であっても本家の宗派を継ぐと思われますので確認が必要です。

それによってご本尊や仏具も変わってきます。

色合いは金仏壇と言われるものは宗派によって使われ、一般的に黒塗りですが、その他の宗派では色調は使用している木材によって様々な色のものが売られていますのでお部屋の雰囲気に合わせて選ぶことができます。

木材やデザイン等によって値段も幅がある

使用されている木材やデザイン等によって値段も幅があります。

事前に懐具合を計算しておくと選びやすくなります。

最近はインターネットでも購入ができますが、実際の色合いや質感を見るためにも実際の店舗に足を運ぶと良いです。

価格の違いの理由などの説明を受けたり、購入する店舗によっては組合割引などを行っているところもあります。

こうして購入したものは、そのまま持ち帰って安置すれば良いというものでもありません。

まずは門徒になっていればそのお寺に、そうでなければ近くの宗派のお寺を探して魂を入れてもらう必要があります。

考え方の違い等もあるかも知れませんが、魂を入れてもらうことでより粗末に扱わない気持ちになります。

時間が経過すると死産という悲しみや供養しようという気持ちも薄らいできます。

そうすると毎日拝んでいたのに、だんだんと間隔があいてしまうこともあります。

魂を入れてもらうには、家に来ていただいて拝んでお経をあげていただきますし、お気持ち分のお金も必要です。

また、私の場合は死産した子の遺骨も一緒に置いていましたが、婚家にお墓ができたことをきっかけにそちらに納骨をしました。

途端に仏壇がもう必要ないものと思ってしまいましたが、ここには魂も入っているのでたとえお骨が無くても手を毎日合わせる場所であることには変わりなく、そのことを諭されるまで少しの間失礼をしてしまったことがありました。

結局、その他の理由で処分することとなりました。

処分の手順について

処分にはまず、魂を抜いていただく法要が必要となります。

このときにも魂を入れてもらったときと同様にお金が必要です。

金額は地域や宗派によっても異なると思いますが、数万円は必要かと思います。

私の場合はお寺にお電話して聞くと教えてくれました。

こうして魂抜きをした後の実際の処分方法は、粗大ごみとして出す、お店に引き取ってもらう、お寺に引き取ってもらうなどの方法があります。

粗大ごみとして出すのは気持ち的にもできない方が多いと思いますので、実際には販売店やお寺などに引き取ってもらうことが一般的になります。

販売店でもいつ購入したものだけれど引き取りはできるかと問合せしてみると意外に柔軟に対応してもらえます。

私の場合ももう購入してから10年以上が経過していましたが、引き取り料も無料でしかも、魂抜き等も無料で行って頂けるとのことでしたので、お願いをしました。

私のはタンス上置き用で元値もそれほど高額なものではありませんでしたが、実家にあったものはかなりの年代物でしたが、買い替える時に見ていただいたら、これは良いものだということで、一部はそのまま年代物を使っています。

ものによっては買い取ってくれるものもあるようです。

もし買い取ったとしても、実際にはリサイクル品の需要はあまりありませんので、そのまま出回ることは少ないと思われます。

大切に使ってきたものだからこそ、もし他人の手に渡ったとしても大切に使い続けて欲しいという思いで手放す人がいる一方で他人が使用していたものを使いたくないといった人、罰が当たりそうなどといった人が多いためです。

インターネットで検索すればリサイクル業者も見つかりますので、問い合わせてみることもおすすめです。

 

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